【西南地产】Q2基本面展望及按揭利率上行的影响

文章正文
发布时间:2018-03-07 17:42

  作者:西南地产 胡华如

  胡华如 分析师

  目前这个时点对地产股而言很重要,两会期间一些政策不确定性可能会降低,特别是板块此前对这些偏空的政策已经有了较为充分的反应。我主要讲三个方面。

  第一:地产股的投资逻辑。“房住不炒”决定了地产股的投资时点并不是看政策的转向,因为望以后看没有真正意义上调控政策的转向;“价格管制”持续强化直接购买新房的比较优势,使得行业窄幅震荡、龙头持续增长。所以地产股是在基本面证实之后的投资逻辑,并不是看政策引导的方向,而是看政策落地与预期的差异。有两个东西很重要,其一是基本面的方向,哪些公司能有超越行业的表现,这个是择股的问题;其二,是在什么时点政策不确定性降低了,或者说政策落地与市场预期的差异要修复了,这个是择时的问题。

  第二:说说今年基本面。大家担心的还是销售能否放量,行业和区域城市我们判断不会出现明显的放量,购房需求端没问题,优质房企的销售额会有比较显著的增长。1)看可售货值;2)看去化率;3)信贷支持,能否获取贷款>首付款成数>按揭利率>放款时间。价格管制是显著有利于龙头房企销售持续增长的,原因很简单,中小房企看重利润率,而大型房企看重布局、规模提升和周转速度,刚性和改善性住房需求的弹性不大,是比较有限的,中小房企的交易量放不出来,蛋糕就被大房企分食了;其次二手房交易税费较重,而且价格并不明显低估,不存在套利的空间,其潜在购房者选择新房的可能性变大。

  第三:择股的问题。在当前金融去杠杆的背景下,选择什么样的房企?

  1)绝对行业龙头:万科、保利、碧桂园等

  2)布局均衡,都市圈+核心城市及周边深耕:新城控股、华夏幸福、荣盛发展、金地集团、蓝光发展、阳光城等

  3)存量资产优质(有量、在较好的地方、潜在毛利率高):招商蛇口、华侨城、龙光地产、中国金茂等;

  陈啸天 董事长

  主要想讲讲关于市场、销售、房地产税,在讲之前谈谈房地产行业的内外环境及其所承担的角色。

  一、房地产行业面临的内外环境

  从上一届政府到本届政府,国内房地产行业内外环境并没有发生实质性的重大变化,但操作的路径有不同。内部从国家角度来看,主要是地方债务的控制和金融系统风险的防范,地方债官方在2015年底报道的是15万亿,也传闻可能会更大。外部存在与美国为主以及其他经济体的国际贸易摩擦等问题,贸易和国际竞争方面的压力比较大。此前,2008年的次贷危机,对中国房地产的影响也很明显。当前美国处在加息的通道中,中国面临的外部环境的压力也比较大。

  二、房地产所承担的角色

  在2016年之前房地产站出来担当国民经济的助推器,为了保证经济增长,房地产会受到全面的向上推动,一二三四线都会往上推。当整体经济环境向好时,为了防止经济过热,房地产容易受到全方位打压,一二三四线都会往下打。但这两年房地产在国民经济中担任的角色发生了巨大的变化,房地产从经济的助推器变成经济保持平稳的稳定器,确保经济不出现失控的前提下,作为一个稳定器和压舱石。例如2014年房地产行业毫无征兆地走弱,是市场自发的走弱,没有任何调控政策的压力,大家担心需求跟不上了。但在2015年房地产市场就出现明显的复苏,年初大规模重启公司债发行,因为那个时候美国的压力比较大,特朗普要竞选了,对中国的声音明显不利,政策开始持续宽松。在2016年三季度的时候,又开始打压房地产,防范风险为主。过去2017年,其实对三四线还是支持的,并不是全面的打压,所以全国地产不再存在全压全抬的格局,出现结构性的分化,例如目前一二线城市和三四线城市地产行情的冰火两重天,现在还是要把地产往纵深方面延伸,对此前表现一般的三四线和县城还是会进一步去库存,进一步给予政策或信贷方面的支持。综上房地产所面临的问题,不这个行业本身的问题,很多是面临内外环境的问题。

  三、国家对房地产的手段

  目前房地产行业已经进入存量阶段,占用了大量的社会经济资源(资本运作、人才激励、政府关系),国家怎么管理这样一个行业和里面大量的企业呢。客观地讲,有两个手段,或者说有两种思路。第一个是打压,使房地产行业集聚的大量资源流向其他国家需要大力发展的行业和领域,但现在还没有其他行业承继的了,也没有形成很好的闭环(从吸附资源、和政府打交道、创造效益形成良性循环)。第二个是通过引导的方式,这也是目前所采取的思路。适当的时候引导房企积极参加招拍挂拿地(在16年的时候基本上都是地王),收并购(到现在发现都没有特别纯净、没有瑕疵的并购项目了),资源整合(还在过程之中)等,通过制定各种政策手段引导房企的资源流向国民经济未来需要布局的领域,满足产业经济结构升级的需求。这也是为什么最近几年,全国陆续有房企开始逐渐转变长久以来住宅开发的B2C传统商业模式,转向参与PPP,产业园,特色小镇等B2G新经济模式。

  所以现在国家并不是要把房地产打趴下,而更多地是通过引导房地产发展经济,帮助地方进行产业的升级和转型。中国确实比较特殊,唯有房企能够和地方政府打交道这么熟。

  四、房地产市场的基本判断

  2018年房地产市场必然不会小年,不管是美国那边带来的压力,还是房企本身的发展趋势,都不会是小年。最近两会的表态,中央财经领导小组的领导提到,要支持实体经济包括正常房地产市场的需求。他也说过,房地产市场是有泡沫的,但是三四线城市还可以,房地产市场有泡沫的地方,既不能继续泡沫越,也不能主动挤破泡沫,房地产领域的防风险需要逐步推进,这个表态是非常关键的。现在内外面临不确定性(美国加息、国内地方债),地产行业越是要承担起国民经济稳定器的作用,要保持稳定,而且住建部王部长表态,要继续支持库存扩高的三四线和县城进一步去库存。所以我们看到,部分二线城市在人才引进这个口子上松了,另一方面部分三四线和县城(2800多个),再搞棚改货币化和特色小镇。所以今年,肯定有二线城市通过人才引进、放款户籍制度对冲限购制度的影响,广大的三四线城市还是进一步去库存,但一线和重点二线还是被严控的(货币资金推的太高,仍然是冰冻期);信贷目前是收的比较紧,但是更多是为了后面的不得不放提前留一定空间。我们现在判断三四线还能维持1年到1年半左右的行情,二线城市放量不放价,一线还是会保持冰冻。

  五、房企目前呈现三高的现象

  我们现在发出的月度销售排行榜阅读量非常大,关注度还在持续提高。我讲的第一个高是“高增长”,基本判断是今年前50强房企将出现30%以上的增长,小企业加速出清,大企业还是高速的增长,行业高集中度、强者恒强、大象跳舞的趋势非常明显了。第二个是“高目标”,年初很多企业的增长目标都在30%以上,有的企业甚至喊出了50%以上的增长目标,这说明房企对市场的信息,还有对收并购的预期,比如保利都开始整合了。第三个是“高生存线”,千亿的生存线已经成为共识了,2017年千亿房企的个数达到16家,2018年不出意外会出现21-24家销售规模突破千亿的公司,2020年千亿房企会到30多家。看好的企业,概况起来就是带资源的、已经完成纵深布局的企业,未来有发展空间。

  六、房地产税的问题

  根据两会期间的表态,声音好像不那么一致。我不讲信息来源,只讲些基本的道理。首先了,房地产税和大家担心的房产税本来差异很大,也不能等同。就论房产税,很多人会说用过来解决两个,第一是地方财政跟不上,但是这是个伪命题,现在很多城市还是处于大基建的过程中,不可能通过征收房产税补这个窟窿;第二是说房产税来打击房价,这也是个伪命题。从开发商的角度,他们肯定是个转嫁,而且目前是房地产供求关系转向的一个阶段,所以要征房产税的话,房价肯定先涨。再从房产税征收落地的角度来看,征收存在很大的困难,它是将从主力纳税的中产阶级口袋里,真金白银往外掏钱,而不是从上至下减少一部分净收入。房产税和传统个人所得税的代扣代缴完全不同,如果要征收的,除了组织成本和征收成本很高之外,对强势群体和弱势群体效果也可能很有限,唯一的群体就是针对中产来收,征收会导致内需承受很大的压力,甚至还可能会有导致新的政治诉求(财富的稳定性和安全性),目前政治周期在延长,现在不宜去放大这个东西。

  所以房地产税这个问题,第一,肯定不能说不收了,要时刻都在喊以后要收,保持个高压的态势,将房地产税问题作为一个悬在市场上方的达摩克利斯之剑。第二个,也不能说马上就要收了,会导致内需疲软、政治稳定性等问题。第三,也不宜搞试点,针对少部分区域和少部分人群搞特别低的征收比例,这个意义并不大,反而构成靴子落地。所以现在就是这么个情况,从草案起草、审议、表决、落地,现在还是在第一阶段,而且第一阶段完成还没时间表,中间还有很多工作要做。所以,让房地产税成为一个靴子,保持预期上的高压,是目前最好的一个姿态。有些问题没有解决是最好的一个状态,我还是不认为今年会有实质性的东西出来。

  问答环节

  Q1.如何看待目前一些城市落户制度的放松,利率上行对销售的影响,以及房企兼并行为?

  A:落户政策对各地房地产市场有切实的推动作用,至于其中一些“花钱买户口”等行为属于制度漏洞,打插边球的,应该是小范围内。而利率上行其实对开发商影响不大。因为目前房地产市场是强卖方市场,即供远远落后需求,所以消费者受利率上行带来的成本影响几乎忽略不计,相反更多的是开发商低价时惜售带来的开盘意愿不足。至于正在如火如荼的展开的收并购,是行业发展到一定阶段的正常行为。因为对于现在的中小开发商来说,目前退出享有溢价。因此中小企有主动被大企业兼并的意愿。但是等收并购大潮过去之后,中小企业再难享受现阶段的溢价。

  Q2.三四线城市未来房地产发展的机会是否还要做区分,比如一二线周边的三四线?

  A:有人口产业支撑和环区域中心城市,同时在过去同比涨幅相对较小的三四线城市,肯定会享有更多的机会。此外全国分布广泛的各个县城,伴随国家的规划发展,可能也会出现有补涨需求的价值洼地。

  Q3.房地产行业新房销售的空间和龙头企业的天花板

  A:房地产进入存量阶段,市场惯性下未来几年新房销售有望维持10-12万亿元的规模,有些年份可能表现出单价小幅上涨,面积小幅回落。单个龙头企业规模的天花板取决于巨头之间的兼并重组,不考虑这个因素的话,一般性的龙头房企会把万亿规模当作一个终极目标,这个目标不光是企业经营和基本面决定,更有可能要考虑其他层面因素的博弈。

  Q4.怎么看华夏幸福这个公司,为撒估值还不如万科?

  A:现在市场看行业地位、销售体量和增长速度,万科是绝对的行业龙头,享有估值溢价,华夏幸福去年的增长并不显著,体量也不是那么的大。其次短期来看华夏幸福在京津冀的项目还是受到最严的调控政策,从某种程度上讲也影响了其估值的提升。短期来看,华夏幸福在环京之外的全国八大区域核心城市周边布局,资源锁定性很强,可以通过和一些操盘能力很强的开发商比如旭辉合作开发,加快周转速度,我们还是比较看好的,今年的销售如果能到2500亿甚至更高,股价肯定会有不错的表现。长期来看,华夏幸福的产业规划和导入、卡位和招商引资能力很强,未来会持续受益于国家政策对产业新城,产业园区、特色小镇等的引导。

  来源: 如说地产

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